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2018年09月08日 星期六 今天:
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廣元市城鄉規劃建設和住房保障局關于《廣元市物業管理辦法(征求意見稿)》征求意見的公告

爲規範物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造安全、健康、文明、和諧的工作和居住環境,依據有關法律法規,結合我市實際,起草了《廣元市物業管理辦法(征求意見稿)》,現向社會各界公開征求意見,就有關事項公告如下: 
    1.公開征求意見時間:2018年4月27日至2018年5月14日。 
    2.有意見或建議,可以通過信件、傳真或者電子郵件等方式向廣元市城鄉規劃建設和住房保障局提出,聯系電話(傳真)0839-3261371,通訊地址廣元市中华彩票注册東路612號,郵編628017,郵箱598307078@qq.com. 
    附件:《廣元市物業管理辦法(征求意見稿)》 

                              广元市城乡规划建设和住房保障局

                                       2018年4月27日

附件:
 
          广元市物业管理办法(征求意见稿)

 

第一章  總則

第一条 为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、健康、文明、和谐的工作和居住环境,根据《物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 广元市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本办法。

本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三条 物业管理活动遵循业主自治、依法监管相结合的原则。县(区)人民政府及有关部门应当将物业服务行业纳入本地现代服务业发展规划,制定扶持政策,加强行业管理,提高专业化水平,促进物业服务行业发展。

第四条 广元市城乡规划建设和住房保障局是本市物业管理的行政主管部门,负责对全市物业管理活动的监督指导。

縣(區)城鄉規劃建設和住房保障局、房管局(以下簡稱建設、房管部門)是本轄區物業管理的行政主管部門,負責對轄區內的物業管理活動進行管理、協調、監督和考核。

市、縣(區)工商、發改、國土資源、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生計生、稅務、城管、質監、郵政等有關部門按照各自職責,依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

第五条 街道办事处(乡、镇人民政府)在辖区内履行以下职责:

(一)負責組織、指導、協調物業管理區域業主大會的設立和業主委員選舉、換屆,業主委員會備案;

(二)指導和督促業主大會、業主委員會依法履行職責和開展工作;

(三)協調社區建設與物業管理的關系,調解處理業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛;

(四)指導和監督物業服務企業、服務項目的交接,負責對沒有物業服務的小區和業主自管小區的指導和管理;

(五)負責房屋使用安全和玻璃幕牆安全的排查工作,協助建設、房管部門對物業服務企業、業主委員會信用評價和各項創先爭優提出建議;

(六)法律、法規規定的其他職責。

第六条 街道办事处(乡、镇人民政府)应设立物业管理机构,并提供办公场所、配备专人和工作经费,建立物业管理工作联席会议制度,协调处理物业管理过程中的相关问题。

第七條 居(村)民委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織領導下,指定專職人員負責物業管理工作,負責對轄區內業主委員會和物業服務企業的指導和監督檢查;建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業及社區社會組織多方聯席協調機制,依法調解業主、業主委員會和物業服務企業之間的物業管理糾紛;指導和監督轄區內住宅小區業主大會、業主委員會的組建及日常運作,督促業主委員會和物業服務企業履行職責,組織業主及業主委員會制定業主公約和業主大會議事規則;對未設立業主大會、成立業主委員會的住宅小區進行代管,居(村)民委員會工作人員可兼任業主委員會主任或副主任職務;協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關工作。

  1. 業主、業主大會與業主委員會

    第八条 依法登记取得《房屋所有权证》或《不动产权证》的自然人、法人和非法人组织为业主。

    因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋,但尚未依法辦理《房屋所有權證》或《不動産權證》的,在物業管理中享有業主權利,承擔相應義務。

    業主不得以放棄權利爲由不履行義務。

    第九条 业主在物业管理活动中享有下列权利:

    (一)對物業管理區域內共有部分實施共同管理;

    (二)對共同管理的有關事項提出建議;

    (三)對需要業主共同決定的事項,行使表決權;

    (四)在物業管理活動中,享有選舉權和被選舉權;

    (五)對物業管理活動享有知情權、監督權;

    (六)監督業主大會和業主委員會的工作;

    (七)監督物業服務合同的履行;

    (八)監督專項維修資金的管理和使用;

    (九)法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他權利。

    第十条 业主在物业管理活动中履行下列义务:

    (一)遵守法律、法規、規章及相關規定;

    (二)遵守管理規約、業主大會議事規則;

    (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定,並承擔相應的義務;

    (四)履行物業服務合同約定的義務;

    (五)按照規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任;

    (六)向物業服務企業、業主委員會提供聯系地址、通訊方式;

    (七)在轉讓、出租房屋後十日內在物業服務企業進行登記;

    (八)法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他義務。

    第十一条 业主逾期未交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊费用的,物业服务企业或者业主委员会应当督促业主限期交纳,经催告仍不交纳的,可依法提起诉讼。经诉讼确认后拒不执行的,物业服务企业可以申请人民法院强制执行,并将违约业主纳入社会信用管理体系。

    第十二条 同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;業主戶數超過一定規模的住宅小區,可以以幢、單元爲單位推選業主代表,履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表的産生程序、職責範圍、工作規範等事項應當在業主大會議事規則中明確。

    業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。

    第十三条 建设单位应当按照《四川省物业管理条例》规定的符合召开首次业主大会条件30日内,建设单位应当向街道办事处、乡(镇)人民政府书面申请成立业主大会,同时报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑总面积等文件资料。

    第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,由5至11人单数组成,任期不超过5年。委员具体数额、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。

    業主委員會應當自選舉之日起7日以內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

    主任、副主任應當由業主委員會委員推選,不經業主委員會委員推選不得擔任,具體産生辦法可以通過業主大會議事規則約定。

    第十五条 业主委员会委员必须是本物业管理区域内的业主,并符合下列资格条件:

    (一)具有完全民事行爲能力,無不良信用記錄;

    (二)遵守管理規約、業主大會議事規則,模範遵守履行業主義務;

    (三)未處于法定限制被選舉權情形或未被業主大會依約限制被選舉權;

    (四)按規定和約定按時交納物業服務費用及其他應交共同分攤費用;

    (五)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

    (六)具有一定組織能力;

    (七)具備必要的工作時間;

    (八)管理規約、業主大會議事規則規定的其他資格條件;

    (九)原則上年齡不得超過70周歲。

    第十六条 业主委员会不得有下列行为:

    (一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;

    (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件資料;

    (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

    (四)打擊、報複、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

    (五)未經業主大會授權選聘物業服務企業或者提高物業服務費用;

    (六)擅自動用住宅專項維修資金,侵占業主共有財産;

    (七)超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行爲;

    (八)法律、法規規定的其他禁止行爲。

    第十七條 業主委員會應當自選舉産生之日起30日內,到物業管理區域所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。

    業主委員會任期屆滿90日前,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。換屆選舉期間,本屆業主委員會不得組織召開業主大會會議決定選聘解聘物業服務企業、使用住宅專項維修資金等重大事項,但屬緊急動用維修資金的情況除外。

    第十八条 业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的,其获得的收益,有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。

    業主大會決定利用共有部分進行經營的,可以委托物業服務企業代爲管理,並向其支付報酬。

    第十九条 业主、业主委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)及居(村)民委员会的监督和指导下,负责做好召集业主大会选聘物业企业、监督物业服务企业履行义务、组织居民履约守法、维护居民合法权益、协助物业服务企业催缴物业费、房屋使用安全和玻璃幕墙安全排查等工作。

    第三章  物業服務管理

    第二十条 在我市行政区域内从事物业服务的物业服务企业应当在项目所在地建设、房管部门备案,并进入四川省物业服务企业信用管理信息系统。

    第二十一条 市、县(区)建设、房管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督管理,指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务,通过信用记分等方式加强对物业服务企业的信用监管,建立健全信用信息共享平台,定期向社會公布物業服務企業信用情況,作爲相關部門、行業協會對其實行激勵和懲戒的依據。

    物業服務企業年度記分低于80分的,企業主要負責人及其執(從)業人員應當由建設、房管部門或行業協會對其進行相關法律法規和信用知識再教育培訓;物業服務企業年度記分低于70分的物業服務企業進入市場參與招投標,信用權重分爲0分;物業服務企業年度記分低于60分的物業服務企業,應當限制其參與招投標和比選活動,不適合物業服務的,行業主管部門可依法吊銷營業執照,並在一定範圍內進行公示。

    第二十二条 物业服务企业应当按照国家和省市的有关规定向建设、房管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料;物業服務企業應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會和各相關部門依法開展的各項工作;對物業區域內正在實施的裝飾裝修設嫌違法行爲的,物業服務企業應當做好巡查、發現、勸阻,並及時報告城市執法管理部門,並做好配合工作。

    第二十三条 住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当按照相关规定选聘具有良好信用信息的物业服务企业(信用信息证明由建设、房管部门提供),提供前期物业服务,并报物业项目所在地价格主管部门核定前期物业服务收费指导价格。

    第二十四条 物业管理区域另行选聘物业服务企业的,在重新签订物业服务合同十五日前,由新选聘的物业服务企业向居(村)民委员会报告,居(村)民委员会应当组织原物业服务企业、业主委员会和新选聘物业服务企业进行承接查验和资料移交。

    第二十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,健全安全防范措施,协助业主委员会或业主做好物业管理区域内房屋使用安全、玻璃幕墙的排查工作,为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的,依法承担相应的法律责任。

    物業管理區域內發生安全事故時,物業服務企業應當采取應急措施,並及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

    物業服務人員在從事物業服務活動時,應當依法履行職責,不得侵害業主的合法權益。

    第二十六條 物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公開下列信息,並及時更新:

    (一)項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務電話;

    (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標准、收費項目、收費標准、收費方式等;

    (三)物業服務企業代收公共水電費的分攤情況;

    (四)電梯、消防、監控等專項設施設備及專業經營設施的維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

    (五)其他應當公開的信息。

    第二十七條 物業服務企業應當建立巡查、值班、回訪、崗位、檔案管理、應急處理預案等制度,並應用計算機、移動互聯網、智能化設備等現代化管理手段提高管理效率。

    第二十八条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则,由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县(区)价格行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价,并定期公布。

    第二十九条 物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形,需要调整物业服务收费标准的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并报经业主大会同意:

    (一)公共服務産品能耗價格調整的;

    (二)業主要求物業服務內容和物業服務等級變動的;

    (三)物業管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

    (四)其他政策性費用調整的。

    物業管理區域所在地縣、區價格行政主管部門應當加強物業服務收費的監督和管理。調整物業服務收費標准産生糾紛時,物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地縣、區價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

    第三十条 建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前,提供价格主管部门核定的前期物业服务收费标准,参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本,制定临时管理规约、备案的前期物业服务合同和房屋使用说明书。

    第三十一条 已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。

    建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的,物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從其約定。

    第三十二条 经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

    第三十三条 物业服务合同期限届满六十日前,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议,决定物业管理方式、服务事项和服务标准以及是否续聘或者更换物业服务企业等事项;物业服务合同期满,未及时召开业主大会的,原物业服务企业应当按程序退出。

    第三十四條 新建住宅物業實行物業交付承接查驗制度。物業服務企業和建設單位在新建小區竣工驗收後,應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

    物業承接查驗由建設單位、物業服務企業牽頭,並邀請業主代表及物業所在地縣(區)建設、房管部門參加,必要時可以邀請專業機構協助。

    第四章  物業設施設備管理

    第三十五条 新建住宅物业,建设单位应当在设计时配置具备水、电、通风、通讯、卫生、采光等使用功能,满足物业服务用房、业主委员会议事活动用房正常办公条件。

    第三十六条 城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的设计指标、位置和面积进行审核;建设、房管部门在核发《商品房预售许可证》时,应当对其配置情况进行核查,并将建设情况纳入竣工验收内容;不动产登记部门在办理首次登记时,应当注明物业服务用房、业主委员会议事活动用房房号。

    物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有,分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途,也不得分割、轉讓、抵押。

    第三十七条 城乡规划主管部门应当对新建物业管理区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、环卫设施等配套设施的位置予以明确。

    新建住宅物業管理區域應當按照國家、行業、地方標准配置機動車、非機動車停放庫(位)及電瓶車、新能源汽車配套的充電裝置。

    第三十八条 建设单位应当邀请专业经营单位、物业服务企业或者物业咨询机构等提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理相关的建议。

    第三十九条 新建住宅物业的公共配套设施应当具备下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

    (一)供水、供電、供氣實現三通,並安裝分戶計量表;

    (二)雨水、汙水排放納入城市雨水、汙水排放系統;

    (三)通信管道、通信線路、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防範設施設備、郵政通郵設施等按規劃設計要求配置到位;

    (四)按照規劃要求完成消防供水、通道等公共消防設施建設;

    (五)按照規劃要求完成教育、衛生、交通、環衛、商業服務、物業服務和社區服務等配套設施建設;

    (六)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

    (七)住宅小區分期建設的,已建成的住宅區周邊場地與施工工地應設置有效隔離設施;

    (八)法律、法規規定的其他條件。

  1. 專項維修資金管理

    第四十条 住宅物业和住宅区内的非住宅物业应当交存专项维修资金。业主应当在办理入住前,将首期专项维修资金存入专户,尚未出售的物业专项维修资金由开发建设单位交存。

    專項維修資金用于物業管理區域內共用部位及共用設施設備保修期滿後的維修、更新、改造,不得挪作他用。

    物業管理區域內共用部位及共用設施設備屬于個人損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。

    第四十一條 未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省的相關規定、管理規約和業主大會的決定,及時補建或者再次籌集專項維修資金。業主轉讓物業時,其交存的住宅專項維修資金余額不予退還,一並轉讓給物業買受人。

        業主委員會或者受委托的物業服務企業每年至少公布一次專項維修資金的收支情況,接受業主的監督。

  2. 老舊住宅小區物業管理

    第四十二條  縣(區)人民政府應當建立老舊住宅小區長效管理機制,對配套設施設備不全的老舊住宅小區應當制定綜合改造和管理的中長期規劃和年度計劃,並安排專項資金用于老舊住宅小區的綜合改造。

    第四十三条 老旧住宅小区经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意,可以通过业主自筹或引入社会资本等方式新建、改建小区停车配套设施。改造方案须经规划、消防、林业等部门予以审批。

  3.  附  則

    第四十四条 违反本办法规定的行为,按照法律法规的规定执行。

    第四十五条 本办法由广元市城乡规划建设和住房保障局负责解释。 

    第四十六条 本办法自2018年 月 日起施行。

     


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